Vedtekter
for
Kulturhusgata Boligsameie.
Org. nr.998 256 763
Vedtektene er fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet den 6. mars 2012.
1. Navn
1-1 Navn, formål og opprettelse.
Sameiets navn er Kulturhusgata Boligsameie.
Sameiet består av 41 boligseksjoner i eiendommen gnr. 108 bnr. 808 Lørenskog Kommune. Boligseksjonene har bruksrett til et felles areal på gnr. 108 bnr. 807. Fellesarealet disponeres også av andre boligselskap på Metro.
Hver boligseksjon har bod i parkeringskjeller.
Boligsameiet har egen heis til parkeringskjeller som sameiet har ansvaret for.
Enkelte sameiere har bruksrett til parkeringsplasser i parkeringskjeller. Fordelingen av plasser foretas av styret. Kjøp av ytterligere plasser avtales mellom sameiere og Metro ANS.(Steen & Strøm).
Det er fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon som uttrykker sameieandelens størrelse basert på den enkelte bruksenhets bruksareal (dvs. eksklusiv balkong). Sameiebrøkens størrelse fremgår av seksjoneringsbegjæringen.
De deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenheter, er fellesareal. Til fellesarealene hører således bl. a. hele bygningskroppen med vegger, dekker og konstruksjonen (også balkongkonstruksjon) samt inngangsfører, vinduer, trapperom med heis, ganger, andre fellesrom. Stamledningsnettet for vann og avløp fram til avgreiningspunktene til de enkelte bruksenhetene og elektrisitet fram til bruksenhetens sikringsskap, er også fellesanlegg. Det samme er andre innretninger og installasjoner som skal tjene sameiernes felles behov.
Sameiets formål er å ivareta sameiernes felles interesser og administrasjon av eiendommen og fellesanlegg av enhver art.
2. Rettslig råderett.
2-1 Rettslig råderett.
Den enkelte sameier får som en eier over seksjonen og har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til overdragelse, utleie og pantsettelse. Sameier har plikt til å melde salg eller bortleie av seksjonen skriftlig til sameiets forretningsfører og hvem som er ny eier/leietaker. Dette gjelder også utleie av parkeringsplasser.
En sameier blir fullt ansvarlig for leierens handlinger eller unnlatelser eller andre forhold til sameiet.
Ingen, ei heller juridiske personer, kan erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet.
3. Bruken av boligen og fellesarealene.
3-1 Rett til bruk.
(1) Den enkelte sameier har enerett til bruk av sin bruksenhet og rett til å nytte fellesarealer til det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene.
(2) Bruken av bruksenheten for fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere.
(3) Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet.
(4) Parkeringsplass(er) som er knyttet til den enkelte seksjon, kan ikke overdras uavhengig av seksjonen. Det er derfor ikke tillatt å beholde parkeringsplassen etter at man har flyttet og ikke lenger er sameier. Styret kan pålegge salg av parkeringsplassen dersom dette ikke overholdes.
(5)Parabolplantenne eller lignende installasjoner tillates ikke montert uten etter flertallsvedtak i sameiermøte.
3-2 Ordensregler
Sameiermøte fastsetter ordensregler. Sameierne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er fastsatt. Brudd på husordensreglene kan anses som brudd på sameiernes forpliktelser overfor sameiet.
3-3 Bygningsmessig arbeider mm.
Utskifting av dører og vinduer, oppsetting av markiser, montering av parabol, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan kun skje etter samlet plan for hele bygningen og etter forutgående vedtak i sameiet og /eller styret.
4. Vedlikehold
4-1 Sameiernes vedlikeholdsplikt.
(1) Den enkelte sameier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører til boligen til forsvarlig vedlikehold, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Sameierne skal vedlikeholde slikt som vinduer, innvendige rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsbereder og vask, apparater og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskifting av slikt som innvendige rør, sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør, varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker, apparater, tapet, gulvbelegg, vegg- gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap , benker og innvendige dører og karmer.
(3) Sameieren har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendige avløpsledninger både til og fra egen vannlås/sluk og fram til sameiets felles-/hovedledning. Sameier skal også rense eventuelle sluk på verandaer, balkonger o.l.
(4) Sameieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
(5) Oppdager sameieren skade i boligen som sameiet er ansvarlig for å utbedre, plikter sameieren straks å sende melding til sameiet.
(6) Sameierne kan bli erstatningsansvarlig overfor sameiet og andre sameiere for tap som følger av forsømt vedlikehold.
4-2 Sameiets vedlikeholdsplikt.
(1) Sameiet skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på sameierne.
(2) Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal sameiet holde ved like. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulemper for sameieren. Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utvendig vedlikehold av vinduer.
(3) Sameiets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig utskifting av isolerglass, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av utvendig tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner, sluk, samt rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner med unntak av varmekabler.
(4) Sameieren skal gi adgang til boligen slik at sameiet kan utføre sin vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for sameieren eller annen bruker av boligen.
(5) Sameierne kan kreve erstatning fra sameiet for skader som følger av forsømt vedlikehold fram sameiet.
5. Felleskostnader, pantesikkerhet og heftelsesform.
5-1 Felleskostnader
(1) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Boligsameiet betaler alene for drift og vedlikehold (herunder renhold) for fellesarealer som tjener boligssameiets bruk, herunder trappehus og heis til parkeringskjeller. Boligsameiet betaler for sin egen avfallsfjerning. Utgiftene under dette punktet fordeles mellom boligssameier og borettslag iht. avtale, deretter mellom sameierne.
(2) Den enkelte sameier skal forskuddsvis hver måned betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøte eller av styret. Akontobeløpet kan også dekke avsetning til midler til framtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøte hav vedtatt slik avsetning.
5-2 Panterett for sameiernes forpliktelse.
De andre sameierne har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdeknnning besluttes gjennomført.
5-3 Heftelsesform
For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk.
6. Pålegg om salg og fravikelse.
6-1 Mislighold
Sameiers brudd på sine forpliktelser overfor sameiet utgjør mislighold. Som mislighold regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovelig bruk og brudd på ordensregler.
6-2 Pålegg om salg.
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonslovens §26 første ledd. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.
6-3 Fravikelse.
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
7. Styret og dets vedtak.
7-1 Styret - sammensetning.
(1) Sameiet skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og to til fire (2-4) andre medlemmer med en til tre (1-3) varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges for ett år. Styremedlemmer og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av sameiermøtet. Sameiermøtet velger styreleder ved særskilt valg. Styret velger nestleder blant sine medlemmer.
7-2 Styrets oppgaver.
(1)Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
(2) Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styre skal føre protokoll over sine forhandlinger Protokollen skal underskrives av de frammøtte styremedlemmene.
7-3 Styrets vedtak.
Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer en en tredjedel av alle styremedlemmene.
7-4 Representasjon og fullmakt.
Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift av styreleder og ett styremedlem i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av sameiermøtet eller styret.
8. Sameiermøtet.
8-1 Myndighet.
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.
8-2 Tidspunkt for sameiermøtet.
(1) Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april måned.
(2) Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel avstemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker som ønskes behandlet.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en sameier ønsker behandlet i det ordinære sameiermøtet, skal nevnes i innkallingen når styret ha mottatt krav om det etter vedtektenes punkt 8-3(1).
8-4 Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte.
Sameiermøtet skal:
- behandle styrets årsberetning
- behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår
- velge styremedlemmer
- behandle andre saker som er nevnt i innkallingen
8-5 Møteledelse og protokoll.
Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver å være sameier. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra sameiermøtet.
8-6 Stemmerett og fullmakt.
(1) I sameiermøtet har boligseksjonene stemmerett med en stemme for hver seksjon de eier. Totalt 41 stemmer.
(2) Hver sameier kan møte ved fullmektig. For en seksjon med flere eiere kan det bare avgis en stemme.
8-7 Vedtak på sameiermøtet.
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 8-4 i vedtektene kan ikke sameiermøtet fatte vedtak i andre samer enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer.
Ved valg kan sameiermøtet på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes som valgt.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
(4) Det kreves minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om:
a) ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
b) omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
c) salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
d) andre rettslige disposisjoner over fast eiendom, som går ut over vanlig forvaltning,
e) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål,
f) samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens § 12 annet ledd annet punktum,
g) tiltak som har sammenheng med sameiernes bo - eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvalting og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg ofr sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.
h) endring av vedtektene.
(5) Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.
9. Ugildhet (inhabilitet) og mindretallsvern.
9-1 Ugildhet
(1) Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av ne spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i .
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemning på sameiermøtet om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv eller nærstående i forhold til sameiet. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller krav om fravikelse etter eierseksjonslovens §§ 26 og 27.
9-2 Mindretallsvern
Sameiermøtet, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning.
10. Forholdet til eierseksjonsloven.
Lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31 kommer til anvendelse så framt intet annet er fastsatt i disse vedtektene.